Fiyat algısı, bir piyasada fiyatların istikrarlı artışının veya azalışının farkındalığını ifade eder. Bu farkındalık şöyle işinize yarar: Örneğin bir markete gittiğinizde iki üç günde bir, bir önceki aldığınız aynı gramajdaki aynı marka ürünün fiyatının artmış olmasını hissediyor ve bunu normal karşılamıyorsanız fiyat algınız bozulmamış, bir sorun olduğunun farkındasınız demektir. Ancak her gittiğinizde değişen fiyatlara rağmen alış verişinizi yapıp kasaya paranızı ödüyor ve fiyatı her geçen gün artan ürünle marketten ayrılıyorsanız, bu durum fiyat algınız kaybolmuş, artışları kanıksamışsınız, neyin ucuz neyin pahalı olduğu konusunda bir fikriniz yok anlamına gelir. Geçmiş olsun. Bir market alışverişi sizin aylık bütçenize belki çok etki etmeyecektir. Peki ya gayrimenkul sektöründe fiyat algınız kaybolmuşsa? Bir gayrimenkul satın alırken fiyat algınız kaybolmuşsa, emlak değerleme uzmanı olmadığınıza göre çok pahalı veya bilmeden çok ucuz bir gayrimenkul satın alabilirsiniz. Pahalı aldım dediğiniz gayrimenkul altı ay sonra çok iyi bir yatırım yapmışım dedirtebileceği gibi, çok iyi aldım dediğiniz bir gayrimenkul da elinizde patlayabilir, ne umduğunuz fiyattan kiraya verebilirsiniz ne de satabilirsiniz.
Gayrimenkul sektörü fiyatların sürekli artış gösterdiği bir sektör değildir. Bazen durağan, stabil bir seyir izler. Bazen de bıçak sırtı dediğimiz bir zaman olur ve fiyatlar aniden sıçrama yapar. Bu yüzden gayrimenkul hiç bir zaman, faizle, altınla, enflasyonla, hisse senetleriyle mukayese edilmemelidir. Zira anında nakite dönemezsiniz. Gayrimenkul sektöründe öyle zamanlar olur ki, değerinin yarısına satılığa çıkardığınız mülkünüzü uzun zaman satamayabilirsiniz. Sebebi, gayrimenkul sektöründe değerler spekülatiftir, görecelidir. Her ne kadar evrensel değerleme hesapları geçerli ise de, bu hesaplar ihtiyaç sahibi ortaya çıkana kadar hükümsüzdür. İhtiyaç sahibi o gayrimenkulun kirasından yararlanacak olan veya kullanacak olan, ya da değerinin yarısı olduğunu bilen, bilinçli yatırımcıdır.
Gayrimenkul alıcı veya satıcılarında fiyat algısının kaybolma anları, bıçak sırtı dediğimiz fiyatların uzun bir durağanlıktan sonra ani sıçradığı zamanlardır. Bu dönemler yüksek enflasyonun olduğu, faizlerin yükseldiği, altın, borsa vb. enstrümanların, dövizin yükseldiği dönemlerdir. Zira, diğer enstrümanlardaki fiyat artışlarından kazanan yatırımcılar fiyatı düşük kalan gayrimenkullara birbirlerinin farkında olmadan hücum ederler ve bu sürü psikolojisi ile zaten kıt kaynaklardan olan gayrimenkulların bir anda talebi karşılamaması ile fiyatlar tavan yapar. Buna paralel yükselen fiyatlarla kiralar da artış gösterir. Kiraların artmasının engellenmesi kiracı talebinin olmaması ile mümkündür. Ancak sürekli göç alan, yabancı alımları ile de nüfusu artan bölgelerde bu asla mümkün değildir. İktidarlar kira artışlarını önleyemedikleri için, büyük sosyal patlamalara sebep olabilecek bu duruma çözüm olarak kiraları karşılayabilir ücret artışına gitmek zorunda kalırlar. Bu sarmala giren iktidarlar uzun süre enflasyonla mücadele etmek zorunda kalacaklardır.
Gayrimenkul sektöründe, hisse senetleri veya diğer borsalardaki gibi Ayılar ve Boğalar, kripto para piyasalarındaki gibi balinalar ile köpek balıkları yoktur. Gayrimenkul sektöründe, kurtlar, çakallar, eşekler, kediler, köpekler, yılanlar, çıyanlar, kuşlar, böcekler, bilumum canlılar vardır. Bir markette son kullanma tarihine bakmazsanız aldığınız tavuktan ailecek zehirlenebilirsiniz. Sağlık paradan çok daha önemlidir. Ancak gayrimenkul piyasasında da en az marketteki kadar dikkatli olmalısınız. Zira, ayıplı mal niteliğinde bir taşınmaz satın alırsanız, gabin davalarına konu olup tüm birikimlerinizi yatırdığınız bir gayrimenkul yüzünden, paranız gittiği gibi başınıza da bir sürü dert açarsınız. Sağlığınız bu kez psikolojik olarak bozulur.
Yorum yaz